ΜΕΤΑΦΟΡΑ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ | ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ | ΤΟΠΙΚΑ ΧΩΡΙΚΑ ΣΧΕΔΙΑ

Πιο κοντά από ποτέ βρίσκεται η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ενός θεσμού που είναι στον πάγο επί δεκαετίες και αναμένεται να δώσει ανάσα σε χιλιάδες πολίτες. Μάλιστα, πρόκειται για μια δεύτερη ευκαιρία τόσο για ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων όσο και για εκείνους που έχουν διατηρητέα, ώστε να καταφέρουν να τα... ξεμπλοκάρουν και να «εκμεταλλευτούν» τις περιουσίες τους.

Παράλληλα, φρένο θα επιχειρήσει να βάλει τόσο στην εκτός σχεδίου δόμηση όσο και στην κατά παρέκκλιση ανέγερση κτισμάτων το υπουργείο Περιβάλλοντος μέσω του χωροταξικού νομοσχεδίου. Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες του Ελεύθερου Τύπου, για να επιτευχθεί κάτι τέτοιο θα θεσπιστούν κίνητρα ανοικοδόμησης σε εντός σχεδίου περιοχές και αντίστοιχα αντικίνητρα για τις εκτός σχεδίου. Αλλωστε, η κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμηση για τους... επαγγελματίες του κλάδου είναι και ένας από τους κύριους λόγους που η χώρα μετρά περισσότερα από 1,5 εκατ. αυθαίρετα. Ετσι, με τις διατάξεις αυτές, το ΥΠΕΝ επιχειρεί να γυρίσει σελίδα.

Οσον αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση, αυτό θα επιτευχθεί μέσω των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων. Σήμερα μόνο το 20% της ελληνικής επικράτειας διαθέτει πολεοδομικά σχέδια, ενώ τρέχουν μελέτες για το 26%. Στόχος, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, είναι σε μια εξαετία να έχουν ολοκληρωθεί σε όλη την Ελλάδα.

Τοπικά Χωρικά Σχέδια

Η εκπόνηση των ΤΧΣ δεν θα γίνει σε επίπεδο δήμων, αφού κατά αυτό τον τρόπο θα υπάρξουν καθυστερήσεις αλλά σε επίπεδο δημοτικών διαμερισμάτων με μια ιεράρχηση. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως θα ξεκινήσουν πρώτα από εκείνα που δέχονται μεγάλες αναπτυξιακές πιέσεις ή έχουν περιβαλλοντικά και κοινωνικά προβλήματα.

Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου και επειδή είναι αδύνατο να τρέχουν μελέτες ταυτόχρονα σε όλα τα δημοτικά διαμερίσματα - τα οποία είναι περισσότερα από 1.000 σε όλη τη χώρα - καθώς το δυναμικό των μελετητών επαρκεί για τη διενέργεια 200 μελετών ταυτοχρόνως, θα γίνουν κινήσεις ώστε να μειωθεί η χρονική περίοδος από την ανάθεση έως την έγκριση των σχεδίων στα 2,5 χρόνια από τα 12 που απαιτούνται σήμερα για την ολοκλήρωση ενός Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή ενός Σχεδίου Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ).

Αύξηση συντελεστή

Με άλλη διάταξη, το σχέδιο νόμου προβλέπει την ενίσχυση των διαφόρων μορφών οργανωμένης ανάπτυξης για όλες τις παραγωγικές δραστηριότητες όπως είναι για παράδειγμα η βιομηχανία, εφοδιαστική κ.λπ. Μεταξύ αυτών, είναι η αύξηση του συντελεστή δόμησης από 0,2 (περίπτωση επιχειρηματικών πάρκων) σε 0,3, καθώς και η βελτίωση άλλων όρων δόμησης όπως ο συντελεστής κατ' όγκον εκμετάλλευσης και το επιτρεπόμενο ύψος.

Τι γίνεται όμως με τη ΜΣΔ; Κατά το παρελθόν έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ., ωστόσο η διακοπή του θεσμού άφησε σε εκκρεμότητα τίτλους που αντιστοιχούν σε 450.000 τ.µ., η αξία των οποίων εκτιμάται ότι υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ και στον... αέρα πολλούς ιδιοκτήτες που δεν είχαν την ευκαιρία να τους μετατρέψουν σε ακίνητα.

Μεταφορά

Οπως είναι γνωστό, η μεταφορά του συντελεστή δόμησης καλύπτει ακίνητα, για τα οποία ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο τον συντελεστή που ισχύει στην περιοχή. Από αυτές τις κατηγορίες ακινήτων μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης τους την έκδοση τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωμα να μεταφέρει τον υπόλοιπο συντελεστή του ακινήτου του.

Παρότι για τα βαριά αυθαίρετα μετρά αντίστροφα η προθεσμία νομιμοποίησής τους και κατόπιν τούτου η διαδικασία... μπουλντόζας, στόχος του ΥΠΕΝ είναι να υπάρξει μια εναλλακτική, αν και εφόσον δώσει το πράσινο φως το Συμβούλιο της Επικρατείας. Αυτή τη στιγμή τα δηλωμένα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 ξεπερνούν τις 400.000, αντιστοιχούν στο 35% των αιτήσεων υπαγωγών και περιλαμβάνουν περισσότερα από 35 εκατ. τετραγωνικά μέτρα αυθαίρετης δόμησης.

Διαδικασία

Ποια όμως είναι η διαδικασία για να προχωρήσει και στην πράξη η ΜΣΔ; Θα γίνεται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η οποία προβλέπεται να αγοράζει συντελεστή δόμησης από τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων ή και των χαρακτηρισμένων μνημείων και να τον πουλάει σε αυτούς που έχουν αυθαίρετα με πολύ μεγάλες παραβάσεις. Αυτοί που θα λαμβάνουν τα χρήματα δίνοντας συντελεστή θα υποχρεούνται στην αποκατάσταση των διατηρητέων και αυτοί που θα αγοράζουν τον συντελεστή στη σύννομη τακτοποίηση των παραβάσεών τους.

Ταυτόχρονα, μέσω της Τράπεζας Γης θα μπορεί ο δήμος να παρεμβαίνει σε εγκαταλελειμμένα ακίνητα, να τα δεσμεύει, να τα αποκαθιστά με χρηματοδότηση από ιδιώτες, που θα αναλαμβάνουν μέσα από διαγωνισμό την εκμετάλλευσή τους για κάποια χρόνια και μόλις αποσβένεται το κόστος αποκατάστασης, να τα επιστρέφει στους ιδιοκτήτες. Αν ενδιάμεσα ο ιδιοκτήτης εμφανιστεί και επιθυμεί να το εκμεταλλευθεί ο ίδιος, θα μπορεί να το κάνει καταβάλλοντας το κόστος αποκατάστασης.

Ανταλλαγές εκτάσεων

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα μπορεί επίσης να υλοποιεί ανταλλαγές εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες είναι μπλοκαρισμένες είτε επειδή είναι δασικές είτε για άλλο λόγο και δεν είναι οικοδομήσιμες, με άλλες δημόσιες εκτάσεις οι οποίες είναι διαθέσιμες και μπορούν να οικοδομηθούν. Παράλληλα, θα επιτρέπει σε δήμους να πωλούν συντελεστή από δεσμευμένα αδόμητα ακίνητα, έτσι ώστε να αποκτούν πόρους για να απαλλοτριώσουν επιπλέον οικόπεδα, με σκοπό να κατασκευάσουν κοινόχρηστους χώρους.

Η ΨΤΓ, που έχει ετοιμάσει και θα λειτουργεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, είναι επί της ουσίας πλατφόρμα ηλεκτρονικής - απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με χρηματική αξία, με πωλητές και αγοραστές να καταχωρούν τα δικαιώματά τους προκειμένου να προχωρήσουν σε αγοραπωλησία. Παράλληλα, λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων χωρίς κόστος για το Δημόσιο, ενώ θα δίνει πόρους και για πράσινα έργα.

Παράδειγμα

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι υπάρχει ένα παντελώς αυθαίρετο εκτός σχεδίου στον Μαραθώνα, 100 τ.μ. με τιμή ζώνης τα 1.000 ευρώ. Η αγορά Συντελεστή Δόμησης υπολογίζεται στις 100.000. ευρώ. Από αυτά το 5%, όπως προβλέπεται, θα πάει στο Πράσινο Ταμείο για δράσεις. Πρόκειται για ποσό που αντιστοιχεί στις 5.000 ευρώ. Επεται ο μειωτικός συντελεστής ή συμψηφισμός με ειδικό πρόστιμο Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή και ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Αφού γίνουν αυτά και καταβληθεί το ποσό που αντιστοιχεί στον μεταφερόμενο συντελεστή δόμησης, ολοκληρώνεται η νομιμοποίηση και εκδίδεται η νόμιμη οικοδομική άδεια. Αντίστοιχα, με αυτά τα χρήματα αποζημιώνεται ένας ιδιοκτήτης π.χ. διατηρητέου για τα 100 τ.μ. συντελεστή δόμησης που έχει εισφέρει στην ΨΤΓ, με το ποσό που αντιστοιχεί στη δική του τιμή ζώνης.

Μεταξύ των εργαλείων που προσφέρει, η ΨΤΓ θα δώσει τη δυνατότητα σε ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν τα διατηρητέα ακίνητα τους, αυθαιρετούχοι με μεγάλες παραβάσεις θα μπορούν να αγοράσουν τον αναγκαίο συντελεστή δόμησης για να μην κατεδαφιστούν οι ιδιοκτησίες τους μετά από 30 χρόνια που προβλέπεται βάσει νόμου και επιλύει το πρόβλημα της αποζημίωσης των οικοδομικών συνεταιρισμών.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του ΥΠΕΝ, στη χώρα μας παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 τίτλοι δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 τίτλοι (έγκυροι και άκυροι). Η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ.

Μεταξύ άλλων, στο σχέδιο νόμου προβλέπονται: η θέσπιση κινήτρων εντός οργανωμένων αναπτύξεων, οι υποδοχείς οργανωμένης εγκατάστασης επιχειρήσεων και τα σχέδια με θετικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, η απλούστευση και μείωση των γενικών χρήσεων γης, η μεταφορά συντελεστή δόμησης, η βελτίωση στη λειτουργία του κτηματολογίου, η απλοποίηση και ο εξορθολογισμός του Οικοδομικού Κανονισμού, η επίλυση προβλημάτων σε ειδικά χωροταξικά σχέδια (υδατοκαλλιέργειες, ΑΠΕ, βιομηχανία και εφοδιαστική αλυσίδα). Παράλληλα, το νομοσχέδιο θα περιλαμβάνει διάφορες βελτιώσεις χωρικού σχεδιασμού, όπως την εξαίρεση των βραχονησίδων που είναι στο δίκτυο των προστατευμένων περιοχών από το καθεστώς της απόλυτης προστασίας, ώστε να μπορούν να αναπτυχθούν σε αυτές ήπιες μορφές ανάπτυξης για να επιστρέψουν οι κάτοικοι τους ή να δοθούν κίνητρα επιστροφής.